Налог при продаже недвижимости

Данная статья будет  интересна как агентам по недвижимости, так и тем людям, которые  хотят продать свою недвижимость.

В соответствие с Налоговым Кодексом Р.Ф., всех продавцов недвижимости можно разделить на две группы: налоговых резидентов и нерезидентов. К налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.Не резиденты - менее 183 дней. При продаже недвижимости лица,  не являющиеся налоговыми резидентами, должны платить налог на доходы физических лиц в размере 30 % от суммы продажи, причем для них нет никаких льгот и вычетов. Налоговые резиденты должны уплачивать налог в размере 13 % от суммы проданного имущества.

В случае если продаваемое имущество находится в собственности у налоговых резидентов более трех лет, а при владении недвижимостью с 2016 года более пяти лет, налог не возникает. Исключением является, когда право собственности возникло хоть и с 2016 года на основании наследования, приватизации,  дарения от близкого родственника или на основании договора ренты - в этих случаях  сохраняется срок три года, при котором налог платиться не будет.   В этой ситуации  у продавца недвижимости не возникает и обязанности по подаче налоговой декларации.

 При продаже недвижимости собственник может уменьшить  величину налогооблагаемой базы на сумму в 1 000 000 рублей или на сумму, за которую продаваемый объект покупался. Например,  квартира продается за 3 000 000 рублей. Принимаем вычет 1 000 000 рублей. Остается 2 000 000 рублей,  из которых необходимо заплатить налог 13 %.

Или другой пример: продаем квартиру за 3 000 000 рублей, которая  приобреталась за 2 500 000; применяем вычет 2 500 000 рублей и остается 500 000 рублей,  с которых  необходимо заплатить налог.  Стоит учесть, что вычет в размере 1 000 000 рублей предоставляется на один календарный год. Это надо учитывать, если в течение года вы продаете несколько объектов.

 Для владельцев недвижимости, ставших собственниками после первого января 2016 года, действует  коэффициент  0.7. кадастровой стоимости объекта. При указании в договоре  купли-продажи стоимости объекта ниже 70% кадастровой стоимости, налог с продавца все равно берется от 70% кадастровой стоимости.

Как было изложено выше, если продаваемый объект в собственности продавца более трех лет, а с 01 января 2016 года более пяти лет, то налог у продавца не возникает. Срок владения недвижимостью считаем по общему правилу: с момента государственной регистрации права собственности. У данного правила есть следующие исключения:

  • если право собственности возникло, на основании наследования по закону или по завещанию, то срок владения считаем с момента смерти наследодателя (письмо Минфина от 20.02.2015 №03-04-05/8357);
  • если право собственности возникло у члена жилищно-строительного кооператива, то срок владения считается с момента выплаты пая (ст. 218 Г.К.);
  • если у продавца недвижимости, есть какая-либо доля в продаваемом объекте, находящаяся в собственности продавца более трех лет и есть доли находящиеся в собственности менее трех лет, то считается, что весь объект принадлежит продавцу  более трех лет (письмо Минфина №03-04-05/7-243 от19.03.2013);
  • если недвижимость приобреталась супругами в браке, оформлялась на одного из супругов, который умер и продается другим супругом, вступившем в наследство, то право владения считается с момента первоначального приобретения квартиры (письмо Минфина 03-04-05/7-919 от 06 августа 2012 года).

Стоит также учесть, что если у продаваемой недвижимости несколько собственников и срок владения ими менее трех лет, то налоговый вычет в размере 1 000 000 предоставляется на всю продаваемую недвижимость. Данное правило действует, если продажа осуществляется по одному договору купли-продажи. В случае если каждый из собственников захочет продавать свою долю по отдельному договору купли-продажи, то вычет в 1 000 000 рублей предоставляется каждому сособственнику (письма Ф.Н.С. ед-4-3/13578 от 25 июля 2013 года и ед-4-3/18611 от 02.11.2012.)

При продаже  строящейся недвижимости по договору переуступки права требования, налоговый вычет, на который можно уменьшить налогооблагаемую базу будет равняться стоимости объекта в соответствие с договором долевого участия.

 Перезачет

 У продавца недвижимости еще есть способ уменьшения налоговой нагрузки путем перезачета. В соответствие с Налоговым кодексом каждый имеет право раз в жизни при приобретении жилой недвижимости вернуть налог в размере 13%  от 2 000 000, что составляет 260 000 рублей. При продаже недвижимости и покупке в один налоговый период (в течение одного года) можно произвести перезачет, уменьшив сумму уплачиваемого налога или полностью избежать налогообложения.

Например,  Вы продаете квартиру в собственности менее трех лет за 3 000 000 рублей и одновременно покупаете другую квартиру за 4 000 000 рублей. Ваш налог будет расчитываться следующем образом:  3 000 000- 1 000 000 налоговый вычет= получается 2 000 000 рублей, с которых необходимо платить налог 13 %; но так как Вы сразу покупаете другую квартиру за 4 000 000, то с покупки Вы можете вернуть 13% с 2 000 000 рублей, в результате Вы должны заплатить 13% с 2 000 000 рублей и Вам государство должно вернуть 13% с 2 000 000 – налога не будет.

При этом необходимо помнить, что перезачет можно сделать, подав налоговую декларацию. В случае если  у налогоплательщика возникает обязанность по подаче налоговой декларации (продажа недвижимости в собственности менее трех лет), то декларацию нужно подавать до 30 апреля следующего года за годом продажи.

Шишкин Павел Николаевич, 2017 год, тел. 8-906-244-91-15, наша группа ВКонтакте https://vk.com/club6344525

 


Яндекс.Метрика