Формы сделок

Оформление сделки на рынке жилой недвижимости ничуть не менее важный процесс, чем поиск подходящего жилья или поиск покупатели. Этот материал поможет понять, в чем состоит отличие различных форм сделок.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки бывают одно- (например, доверенность), двух- (например, договор купли-продажи), многосторонние. Существуют две основные формы сделок устная и письменная. Письменная, в свою очередь, совершается либо в простой, либо в нотариальной форме. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно (ст. 159 ГК РФ).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ).

В простой письменной форме, кроме сделок, требующих нотариального удостоверения, совершаются сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Если стороны не заключили сделку в простой письменной формы в том случае, когда это предписывает действующее законодательство, то в случае спора они не могут ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишены возможности приводить письменные и другие доказательства. При этом, в законе или в соглашении сторон может быть прямо указано, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст. 163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно, если это указано в законе или, если между сторонами достигнуто соглашение об этом, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Так, подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

  • Договора ренты, пожизненного содержания с иждивением,
  • Брачный договор,
  • Соглашение об уплате алиментов,
  • Завещание,
  • Договор уступки прав требования по нотариально удостоверенной сделке,
  • Договор перевода обязательств по нотариально удостоверенной сделке,
  • Соглашение об изменении, отмене или расторжении нотариально удостоверенного договора,
  • Предварительный договор сторон, если достигнуто соглашение о заключении основного договора в нотариальной форме,
  • Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы,
  • Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия,
  • Согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом.

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется ( п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. (п. 3 ст. 165 ГК РФ)

Сторона по сделке, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения, в случае если другая сторона полностью или частично исполнила сделку, или государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.