Найм (аренда) недвижимого имущества

Часто собственник квартиры или ее съемщик попадают в неприятную ситуацию из-за того, что не знают «правил игры» на рынке аренды недвижимости. То же самое зачастую происходит с владельцами коммерческих помещений и их арендаторами, когда у них нет возможности проконсультироваться с квалифицированным юристом. Восполняем этот пробел и рассказываем о двух видах договоров: аренды (имущественного найма) недвижимого имущества и

Договор аренды (имущественного найма) недвижимого имущества

Договор аренды (имущественного найма) недвижимого имущества – это соглашение сторон, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в аренду арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), являющееся как собственником имущества, так и лица, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, также могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Одним из основных условий договора аренды является срок. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п. 3 ст. 611 ГК).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК).

Помимо субаренды арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Наиболее значима из них обязанность по капитальному ремонту. Обязанность проводить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии - значит, не допускать его ухудшения. С этой целью арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Эта обязанность связана с обязанностью вернуть имущество в состоянии, требуемом ст. 622 ГК.

Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной).

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК "Аренда". Прежде всего аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора.

Договор найма жилого помещения

Не менее часто встречающийся на рынке недвижимости является договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК). Хотя договор социального найма жилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматривать лишь как разновидность договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения носит срочный характер. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование - для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК) По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

  1. оно должно быть жилым.
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания.
  3. помещение должно быть изолированным,

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще не определено, договор считается незаключенным.

Существенное условие договора найма жилого помещения - цена (размер платы за наем).

Еще одним условием, обычно указываемым в договоре найма жилого помещения, является срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан: 

  1. передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).
  2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).
  3. производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).
  4. не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

  1. с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
  2. запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
  3. отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;
  4. требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель жилого помещения в договоре найма жилого помещения обязан:

  1. использовать жилое помещение только для проживания.
  2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК); 
  3. проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК) Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя; 
  4. вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК). В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);
  5. при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель жилого помещения имеет право:

  1. использовать жилое помещение для собственного проживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренном законодательством порядке; 
  2. вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК); 
  3. вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);
  4. с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК).
  5. с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
  6. по истечении срока договора заключить договор найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК).

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований: невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

За нарушение обязательств стороны договора найма жилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.